Post By：2021/11/9 10:53:11
前段时间青岛维多利亚湾楼盘因为46%的公摊弄出了很多的新闻，很多买房者都对这个高公摊十分震惊。其实，维多利亚湾高公摊的原因主要是因为超高层的墙体太厚。
我们作为吃瓜观众，也没有必要去唏嘘维多利亚湾业主的窘境，因为我们自己的房子“公摊”也不低。毫不客气的说，[color=#007AAA][b]你买一个高层[/color]100平的房子，合同上说公摊只有27%，实际使用面积可能只有60平[/b]，而且这是一个合规现象。
你要不信的话，就回家自己量一量。
今天，我来给大家解读一下这被“偷走”的面积究竟在哪。
[color=#AB1942][b]01 名词解释[/color][/b]
关于房屋面积的计算方法，国家有《房产测量规范》（GB/T17986），青岛有《青岛市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊细则》《青岛市房改公有住房出售建筑面积计算规则》，里面说得都很明白。
为了方便大家理解，我先列举几个名词。
[color=#007AAA][b]建筑面积[/color][/b]，就是你房产证上的面积，建筑面积=套内建筑面积+公摊面积。
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[color=#007AAA][b]公摊面积[/color][/b]：就是你房子分摊的公用建筑面积，一般购房合同中都会写明。
[color=#007AAA][b]套内建筑面积[/color][/b]：建筑面积-公摊面积就是套内建筑面积，这也是我们平常说的自己家的有效面积，或者说是得房率。但实际上，你真正的有效面积或得房率远没有那么大。另一个公式是，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积。
[color=#007AAA][b]套内使用面积[/color][/b]：这才是我们能真正用到、看到的面积，就是扣除墙体、公摊后你家可以自己使用的面积，也就是卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。
[color=#007AAA][b]套内墙体面积[/color][/b]：套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他支撑墙体所占的面积，有共用墙和非共用墙两种。套与套之间，套与共有建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体按其水平投影面积一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体按其水平投影面积全部计入套内墙体面积。套内墙体厚度不包括粉灰装饰厚度。 一句话来说就是，外墙、你与邻居之间的共有墙按一半计入套内墙体面积，内墙全部计入。
[color=#007AAA][b]套内阳台建筑面积[/color][/b]：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积。未封闭的阳台，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。
[color=#AB1942][b]02 明面上的公摊面积[/color][/b]
所谓明面上的公摊面积就是上面所说的写入购房合同的公摊，这个在购房合同、房产证上都会注明，明白明白，童叟无欺。
一般来说，普通住宅的公摊比例是：多层8%-15%，小高层10%-20%，高层15%-30%。这个公摊比例是怎么来的呢？
根据《青岛市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊细则》的规定，[color=#007AAA][b]房屋共有建筑面积分摊以幢为单位。[/color][/b]共有建筑面积分摊仅限于本幢内的共有建筑面积。与本幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫等）不得分摊到本幢房屋内。本幢内为多幢房屋服务的公用设施建筑面积不得分摊到本幢房屋内。
这段话的意思是说，公摊是以楼栋为单位的，[color=#007AAA][b]一栋楼上所有的房子都是同一个公摊比例[/color][/b]。以前经常有人说小区门卫、物业办公房子也计入业主的公摊，这是不对的。要是你们小区这样干了，你们就可以去投诉了。
这样，就能得到公摊面积的计算公式：[color=#007AAA][b]公摊面积[/color]=全幢建筑面积-全幢各套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间-为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等[/b]。公摊比例就是：公摊比例=公摊面积/全幢建筑面积。
公摊面积由以下两部分组成：
1.电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备层（间）、公共门厅和走道、地下设备间、值班警卫室等共有部位的面积，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。单独具备使用功能的独立使用空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等）；为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，均不计入共有建筑面积。
2.套（单元）与共有建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）的水平投影面积一半的建筑面积。 这句话的意思是，[color=#007AAA][b]一般住宅外墙的一半计入公摊面积[/color][/b][b]。[/b]
[color=#AB1942][b]03 隐形的“分摊面积”[/color][/b]
记得买的第一套新房交房时，我收房后的第一件事就是拿尺子量了量室内面积，把卧室、客厅、厕所、厨房等功能间的面积相加后，我惊呆了：91平的建筑面积，只量出了57平的有效面积。
我那套房子的公摊比例是24.75%，扣除公摊后应该是68.5平，那么这剩下的11.5平哪去了？按照57平的有效面积，这公摊不得是37%？
我找了干建筑的同学问了下，他给我说这是正常现象，这被“偷走”的11.5平是套内墙体面积。
上面说了，[color=#007AAA][b]外墙的一半是计入公摊面积的，那么外墙的另一半、[/color] 与邻居共用墙体的一半、室内所有的墙体就得计入套内墙体面积了，也就是计入[/b][b]套内建筑面积。[/b]
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这部分的面积具体有多大呢？
我们来计算一下。一般外墙厚370mm，内墙承重墙240mm，内墙非承重墙120mm（但和承重墙属于同一面墙体的也是240mm），量量你家的墙体长度，就能大体知道套内墙体面积了。
还有一个简单的方法，青岛大部分区域的暖气是按照套内使用面积计费的，[color=#007AAA][b]你用今年的暖气费除以[/color]30.4就能得到你家的套内使用面积[/b]。建筑面积-公摊面积-套内使用面积就是你家的套内墙体面积了。
我想，每一个计算清楚套内使用面积的人都会特别惊讶，从来没有想到自家的使用面积会这么小。
写这篇文章之前，我让一些朋友计算了自家的房屋面积，[color=#007AAA][b]扣除公摊和墙体面积后，高层的得房率（按套内使用面积）普遍在[/color]70-55%之间，多层在75-65%之间[/b]。套内墙体面积多在8-20%之间，房子越小、功能间越多，套内墙体面积占比越大。
两个具体的例子是，一个朋友家是高层110平的套三，公摊比例27%，套内墙体面积13.6%，得房率（按套内使用面积）59.4%；另一个是2000年75平的多层，公摊10%，套内墙体面积15%，得房率75%。
